El Registro de la Propiedad

Otro de los principales registros que han de tenerse en cuenta a la hora de buscar información sobre un cliente es el Registro de la Propiedad, a través del cual podremos comprobar la situación de un inmueble, una finca, sus derechos, etc., por tanto, podemos averiguar si un cliente (persona física o jurídica) posee algún tipo de inmueble.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos (como posesión, usufructo, servidumbres, etc.) sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales que afecten a la capacidad de las personas para celebrarlos.

En concreto, se deben inscribir en el Registro de la Propiedad:

• Los títulos en virtud de los cuales se traslada o se declara la propiedad de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, así como los títulos en virtud de los cuales se imponen determinadas prohibiciones de disponer o enajenar.
• La hipoteca.
• Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
• Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguien bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
• Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
• Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
• Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas.
• Los bienes inmuebles de dominio público.

Además de los actos o contratos en firme que afecten a una propiedad, también se podrá hacer referencia a actuaciones que puedan afectar a los derechos de dicha propiedad y que aún no son firmes, como por ejemplo, si existe algún litigio judicial que aún no se ha concluido.

Para que un título pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, éstos deberán estar consignados en escritura pública otorgada ante Notario, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. Esto supone que, por ejemplo, en el caso de compraventa de un piso, para inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva titularidad del piso, ha de elevarse a público el título por el que se transmite la propiedad, es decir, el contrato, acudiendo a un Notario para que otorgue escritura pública.

Obviamente, también (como no) hay que acreditar que se han pagado todos los impuestos correspondientes a dicho título, acto o contrato.

Podrán inscribir una propiedad en el registro el comprador, el vendedor, alguien que represente a alguno de ellos, o bien, alguien que tenga interés en asegurar el derecho o acto a inscribir.

La inscripción de cualquier inmueble, derecho, contrato, etc. es muy importante, ya que legalmente lo que esté inscrito es la realidad. Es decir, si alguien compra una nave industrial al propietario que figura en el registro, la posesión pasará a ser para el comprador, aunque después se demuestre que la nave tenía otro propietario diferente, ya que como éste último no figura en el Registro, a efectos de la propiedad no existe. Por tanto, es importante registrar todo acto que afecte al inmueble y, así mismo, es importante verificar los datos del mismo antes de realizar cualquier transacción para comprobar que el vendedor tiene capacidad para venderlo y, sobretodo, para comprobar que el inmueble no tiene ninguna carga de la que no se nos haya informado. Siguiendo con el ejemplo anterior, si la nave industrial tiene una hipoteca de 100.000 euros y no nos lo dicen y no lo comprobamos, al comprarla nos haríamos cargo del pago de dicha hipoteca.

Bien es cierto, que el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso, ya que no existe ni produce ningún efecto desde el punto de vista jurídico hasta que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

El precio de consultar el Registro depende del número de asientos (inscripciones) que tenga, pero de media suele estar entre 15 y 20 euros. La consulta, además re poder realizarse directamente a través del Registro correspondiente, puede realizarse a través de Internet, que te puede facilitar información sobre la situación de un inmueble (titulares, cargas, hipotecas, etc.) o de una finca (titulares, cargas, situación, etc.). Además, en Internet ofrece la posibilidad de conocer si cualquier persona física o jurídica es titular de algún inmueble en España y, por supuesto, también te gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad de compra/ventas de inmuebles, herencias, hipotecas, etc.

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